権利に関する登記
「不動産登記」は大きく分けて二つの種類があります。一つは「表題に関する登記」でもう一つは「権利に関する登記」です。
「権利に関する登記」について、司法書士は、売主・買主のご本人確認・意思確認を行うとともに、登記関係書類(住宅用家屋証明書の取得を含む）に不備がない事を確認します。不動産の売買の手続きは、契約の締結だけでは終わりません。売買手続き後に速やかに法務局で登記手続きを完了させることで不動産売買手続きが終了します。
不動産売買の立合いの流れ
不動産売買の立会いの流れは下記をご参考ください。不動産売買の取引は、住宅ローンの融資をする銀行などの金融機関で行われることがほとんどです。銀行などに買主、売主、仲介業者が集まります。このとき、不動産売買の取引に司法書士が立会います。
売買契約の締結
不動産を購入する時には売買契約を結びます。不動産会社で宅地建物取引士から重要事項の説明を受けた後に契約書へ署名押印します。通常売買契約締結時に買主は売主へ、手付金を支払い、後日に改めて残金の支払い（決済）をします。融資を利用される方は銀行との手続きの調整をします。
司法書士の指定
不動産会社の方から代金の決済に立ち会う司法書士について聞かれます。買主の指定がなければ不動産会社の指定の司法書士が決済に立ち会います。
司法書士は、決済立会い当日までに契約書、売買物件、当事者等を確認し、登記申請書、必要書類の作成などの準備をします。
決済当日
決済立会い当日は住宅ローンの融資をする銀行などの金融機関で行われることが多く、銀行などに買主、売主、不動産仲介業者、融資先銀行の担当者、司法書士が一堂に会します。
司法書士は売買の対象物件や当事者、その他必要な書類（権利書や印鑑証明等）を確認し、当事者へご説明します。 登記に必要な書類がすべて整ったところで、司法書士が、金融機関に対して、残金決済や、住宅ローン融資の実行を依頼、その他諸経費の清算等一切が完了します。
登記申請
金融機関での手続きが完了したのちに、司法書士は法務局に直ちに所有権移転登記の申請をします。所有権移転登記が完了すると、１週間くらいで不動産の権利書が出来上がります。所有権移転登記が完了することまでが、不動産売買完了の一連の流れになります。
所有権保存登記
- 家を新築したとき
- 家を新築したときの登記手続きは、建物の表題に関する登記「建物表題登記」と建物の権利に関する登記「所有権保存登記」が必要となります。建物表題登記では、主に不動産がどこにどんな状況であるか？といった建物の物理的状況を公示するもので、所在、家屋番号、種類、構造、床面積、所有者等が登記簿に記載されます｡こちらは土地家屋調査士が行います。
次に司法書士が、権利に関する登記として、所有権保存登記を行います。所有権保存登記は、その建物が誰のものなのか所有権を明確にするための登記で、登記が完了しますと権利証が作成されます。金融機関などから融資を受けた場合などには、さらに担保として抵当権設定登記をします。
所有権移転登記
- 不動産を売買したとき
- 不動産の売買の手続きは、契約の締結で終わりではありません。第三者に対して自己の権利を主張するためには、所有権移転の登記を完了させる必要があります。
また、売買契約の決済手続きには、通常、売主が住所を移転している場合の住所変更登記、既設定の抵当権の抹消登記と、買主が売買に際して金融機関などから融資を受ける場合には抵当権設定登記等の手続きを合わせて行う必要があります。
抵当権抹消登記
- 住宅ローンを返し終えたとき
- 家を購入する際には、銀行などから融資を受けて購入されている方がほとんどではないかと思います。銀行などから融資を受けて家を購入された場合には、購入された土地や建物には抵当権という担保の登記がされています。長期間に及ぶ住宅ローン返済を無事完済されますと、実質的にはその抵当権は消滅することになりますが、抵当権の抹消登記をしないままでいると登記簿上は抵当権が残ったままとなってしまいます。
銀行によっては、その銀行と関わりのある司法書士が抹消登記まで手配してくれるところもありますが、抹消登記に必要な書類を郵送で送ってくるところもあります。書類を送られてそのままにしておきますと、登記簿上抵当権が残ったままになるだけでなく、何年後かにいざ抹消することになったときに必要となる書類を紛失してしまい再度書類を発行してもらったりしなくてはならない場合もあります。抵当権が登記記録上に残っていると、不動産の売却の際に手続きが進みません。売却するときには、抵当権を抹消しておくことが必要です。
住宅ローンを返し終えたら、速やかに抵当権抹消登記をしておくことをおすすめいたします。
上記は不動産登記に関連する業務の一例です。その他にも不動産登記に関わる業務は多数あります。
当事務所では、お客様のご依頼があれば、
速やかに対応させていただき、解決方法をご提案させていただきます。
